עסקת קומבינציה

​

עסקת קומבינציה הינה עסקת חליפין במקרקעין הנערכת בין בעל קרקע ליזם. במסגרתה רוכש היזם קרקע מבעליה תמורת חלק בנכס אשר ייבנה על הקרקע. עסקה זו ברוב המקרים תהיה משתלמת יותר הן ליזם והן לבעל הקרקע.

​

היתרונות של עסקת הקומבינציה הם בהיבט התמורה המתקבלת והמיסוי של העסקה. כאשר יזם מעוניין לבנות על קרקע מסוימת עליו לגייס הון לצורך רכישת הקרקע. עסקת קומבינציה מאפשרת לו, במקום לגייס הון, להעניק לבעל הקרקע שירותי בנייה בתמורה לקרקע שלו. בעל הקרקע מצדו, נותן את הקרקע ליזם ללא תמורה כספית מיידית כמו בעסקה רגילה אלא בעבור הבטחה לרווח רב יותר כאשר תושלם הבנייה.

​

היתרונות המיסויים אף הם משמעותיים, בעסקה רגילה- בעת מכירת נכס מקרקעין על המוכר לשלם מס שבח, ועל היזם המבקש לקנותו לשלם מס רכישה. בעסקת קומבינציה, מס השבח שעל בעל הקרקע לשלם פוחת משמעותית שכן עליו לשלם רק בעבור השבח שנוצר ליחידות הדיור שנותרו אצל היזם ולא על כל השטח שהיה בבעלותו. כך גם בעניין מס הרכישה, בעת קבלת הדירות, בעל הקרקע לא יחויב במס שרכישה שכן אינו רכש אותם אלא קיבל שירותי בנייה על חלקו בקרקע. גם עבור הקבלן ישנו יתרון מיסויי. הוא אינו חב בתשלום מס רכישה על כל המגרש אלא רק על החלק שהועבר לידיו.

​

לעסקה זו גם חסרונות, כפי האמור לעיל, התמורה עבור הקרקע בשביל בעליה אינה מיידית, ולבעל קרקע הזקוק לכסף במהירות עסקה זו פחות מתאימה. החיסרון עבור היזם הוא טעות אפשרית בכדאיות העסקה- קבלת היתר בנייה למספר יחידות דיור קטן יותר ממה שציפה לקבל לדוגמא, או הערכה שגויה של שווי הקרקע בעת כריתת ההסכם. ניתן להתגבר על חלק מהחסרונות בעזרת עריכת חוזה מתאים לצדדים.

​

עסקה זו לרוב מתבצעת בשיטה של אחוזים, היזם מתחייב להעניק לבעל הקרקע אחוז מסוים ממספר הדירות שיבנו על הקרקע, כאשר היזם משכלל את המיסים שעליו לשלם, עלויות הבנייה ועוד.

​

עובר לחתימה על הסכם קומבינציה על שני הצדדים לבחון האם ניתן לערוך את העסקה והאם היא כדאית. על היזם לבדוק האם בעל הקרקע הוא אכן בעל כל הזכויות בקרקע, שלא רשומות הערות אזהרה או חכירות כלשהן לגורמים שונים, האם קיימים היתרי בנייה או מה הסיכוי שיינתנו ועוד. גם בעל הקרקע צריך לבחון האם העסקה משתלמת יותר מעסקה רגילה, מה האחוז הדירות הרב ביותר שהוא יכול לקבל עבור הקרקע, תוך כמה זמן יקבל את הבעלות בדירות שנבנו.

​

כפי שניתן לראות עסקת קומבינציה היא עסקה מורכבת ביותר, לה נוגעים מספר צדדים, כמו קבלני המשנה שישכור היזם, רוכשי הדירות ועוד. בגלל מורכבותה חשוב להתייעץ עם עורך דין המתמחה במקרקעין לצורך בחינת כדאיות העסקה ועריכת הסכם המכר. עורך דין מנוסה יבחן את כל היבטי העסקה, וידאג שתעבור על מי מנוחות.

​

משרדנו מתעסק ומתמחה במקרקעין מזה 30 שנים.

​

הניסיון הידע והאדיבות עושים את כל ההבדל,

​

טוב שיש מישהו בצד שלך- אליהו גיגי משרד עורכי דין ונוטריון

​

 

 צרו עימנו קשר עוד היום לצורך ייעוץ וסיוע