פטור ממיסים בעסקת מכר דירה

מס שבח

​

מס שבח הוא מס המוטל על כל מי שמוכר "זכות במקרקעין" (למשל: דירת מגורים, נכס מסחרי וכו') לשלם מס שבח על המכירה, אלא אם כן חל לגביו פטור מתשלום מס שבח.

מס שבח מהווה בעצם מס על רווחי הון שמתקבלים כתוצאה של מכירת זכות במקרקעין, ההפרש בין שווי המכירה לשווי הרכישה. לכן, כאשר לא נוצר רווח מהמכירה, המוכר לא חייב במס שבח.

​

פטור ממס שבח

​

עד עכשיו הסברנו בכלליות מהו מס שבח. כעת נדבר על הפטור ממס שבח לדירת מגורים. בכדי להיות זכאי לפטור, תנאי מקדים הוא שהדירה מוגדרת כ"דירת מגורים מזכה".

​

מהי דירת מגורים מזכה?

​

ס' 49 (א) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963:

"דירת מגורים מזכה" – דירת מגורים ששימשה בעיקרה למגורים לפחות באחת משתי התקופות שלהלן:

(1) ארבע חמישיות מהתקופה שבשלה מחושב השבח;

(2) ארבע השנים שקדמו למכירתה;

לצד תנאי זה קיימים תנאים נוספים: (1) המוכר הוא תושב ישראל או תושב חוץ ללא דירה במדינה בה הוא תושב. (2) המוכר מוכר את כל הזכויות במקרקעין שיש לו בדירת המגורים. (3) המוכר הגיש בקשה לפטור בעת ההצהרה על המכירה. (4) מתקיימים אחד המקרים למתן פטור לדירת מגורים מזכה.

פטור א' – מכירת דירת מגורים יחידה אחת ל-18 חודשים.

תנאים להתקיימות הפטור: דירתו היחידה של המוכר; המוכר היה בעל הזכות בדירה במשך 18 חודשים לפחות; המוכר לא מכר במשך ה-18 חודשים שקדמו למכירה דירת מגורים אחרת לפי הפטור הזה; ביום 1.1.2014 לא הייתה בבעלות המוכר יותר מדירת מגורים אחת.

פטור ב'- מכירת דירה שנתקבלה בירושה.

תנאים להתקיימות הפטור: מוכר הדירה הוא צאצא המוריש, בן זוגו, או בן זוג של צאצא המוריש; בבעלות המוריש, לפני פטירתו, הייתה דירת מגורים אחת; אילו המוריש היה בחיים הוא היה זכאי לפטור א'.

פטור ג'- פטור במכירת שתי דירות לצורך רכישת דירה חלופית.

תנאים לקבלת הפטור: בעת המכירה יש בבעלותו דירת מגורים אחת נוספת בלבד; המוכר מכר את הדירה הנוספת בפטור ממס בתוך שנה ממועד מכירת הדירה הראשונה; סכום השווי של שתי הדירות יחד, לא עולה על 1,986,000 שקלים חדשים ; המוכר רכש בשנה לפני, או ירכוש בשנה אחרי מכירת הדירה הנוספת דירת מגורים אחת ששוויה יהיה לפחות ¾ מסכום שווין של שתי הדירות שנמכרו.

 

מס רכישה

​

מס רכישה הוא מס המוטל על רוכש הזכות במקרקעין. מס הרכישה משולם במתכונת של מדרגות מס.

ברכישת דירת מגורים שאינה יחידה ישנן 2 מדרגות מס : 8% ו-10%.

ברכישת דירת מגורים יחידה ישנן 5 מדרגות מס: 0%, 3.5%, 5%, 8% ו-10%.

המשמעות של מדרגות המס היא שעד סכום מסוים ישולם המס עד למדרגה הנמוכה לעל היתרה ישולם המס לפי המדרגה הבאה. כך לדוגמא אדם הרוכש דירת מגורים יחידה, ישלם עד סכום מסוים 0% מס רכישה, עד המדרגה הבאה ישלם 3.5% מס, עד למדרגה הבאה 5% מס וכך הלאה.

נכון להיום, מי שרוכש דירת מגורים יחידה זכאי להטבה של 0% מס רכישה עד לסכום של כ-1,660,000 ₪.

​

משרדנו מתעסק ומתמחה במקרקעין מזה 30 שנים.

​

הניסיון הידע והאדיבות עושים את כל ההבדל,

 

תמיד טוב שיש מישהו בצד שלך- אליהו גיגי משרד עורכי דין ונוטריון

​

 

 צרו עימנו קשר עוד היום לצורך ייעוץ וסיוע